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Doublement du déficit foncier pour encourager les bailleurs à rénover

Mon, 08 May 2023 12:07:25 +0200

Un propriétaire bailleur engageant des travaux pour améliorer significativement les performances énergétiques du logement loué peut, depuis le 1^er janvier 2023, bénéficier d’un plafond de déficit foncier multiplié par 2.

Déficit foncier et rénovation

Depuis le 1^er janvier 2023, les propriétaires bailleurs peuvent imputer le déficit issu de travaux de rénovation sur leur revenu global, dans la limite de 21 400 € par an, contre 10 700 € auparavant. Ils doivent néanmoins respecter certaines conditions pour bénéficier du dispositif. Leur objectif doit être de faire passer leur bien immobilier de la classe E, F ou G à la classe A, B, C ou D. La fourniture de deux DPE, l’un valide à la veille des travaux et l’autre valide à l’issue des travaux, permettra d’attester du gain de performances du bien. Le bailleur doit également justifier de la signature d’un devis pour les travaux à partir du 5 novembre 2022. Enfin, le paiement de la rénovation est à effectuer entre le 1^er janvier 2023 et le 31 décembre 2025.

Les travaux éligibles

Le décret n° 2023-297 du 21 avril 2023 précise les travaux donnant droit au doublement du déficit foncier :

La maîtrise d’œuvre.
La réalisation de l’audit énergétique.
Les études préalables à la rénovation.
Les travaux.
Les matériaux et la main d’œuvre.
Si besoin, la dépose et l’évacuation des déchets de chantier.

Le texte énumère également les travaux exclus du dispositif, comme l’installation d’une chaudière gaz à très haute performance.

Un locataire peut exiger un DPE au renouvellement de son bail

Mon, 24 Apr 2023 17:11:01 +0200

Le bailleur doit transmettre un DPE au locataire à la signature du bail. Mais que se passe-t-il en cas de reconduction tacite d’un bail signé avant 2007 ? Selon le ministère du logement, un locataire peut alors exiger de son bailleur la fourniture de ce diagnostic.

Des locations sans DPE

Le 8 novembre 2022, la députée Annaïg Le Meur a interrogé par écrit le ministère chargé de la Ville et du Logement sur l’absence d’obligation du DPE lors de la reconduction tacite du bail d’un logement. La fourniture d’un DPE est en effet obligatoire lors de la signature du bail de location depuis juillet 2007. Nombre de locataires, qui sont entrés dans leur logement avant cette date, ne connaissent donc pas les performances énergétiques de leur résidence principale. On estime ainsi que plus de 10% des locataires du parc privé et qu’environ 33% des locataires du parc social n’ont pas reçu de DPE.

Un diagnostic à demander

Le ministère chargé de la Ville et du Logement a apporté une réponse écrite à la députée publiée dans le Journal officiel du 28 mars 2023. Il souligne que c’est lors de la signature du bail de location qu’il y a obligation de fournir des diagnostics immobiliers à annexer au contrat. Cette obligation ne s’applique donc pas à la reconduction tacite du bail qui ne nécessite pas de signature. Le ministère précise en revanche que le locataire est tout à fait en droit d’exiger un DPE valide lorsque le bail est tacitement reconduit. Le bailleur justifie ainsi que son bien respecte bien les critères de décence en vigueur.

Le Sénat propose d’imposer le DPE aux locations touristiques

Fri, 03 Mar 2023 11:11:32 +0100

Il est tentant pour des bailleurs frappés par l’interdiction de mettre en location une passoire énergétique de se tourner vers le marché touristique qui lui, n’est pas dans le périmètre de la loi Climat et résilience. Le Sénat souhaite mettre fin à cette situation.

Vers une pénurie de logements

La loi Climat et résilience ne concerne pour l’instant que les biens immobiliers loués en tant que résidence principale. L’obligation de fournir un DPE et l’interdiction de louer une passoire énergétique ne s’appliquent donc pas au secteur touristique. Certains bailleurs préfèrent ainsi proposer leur logement en location saisonnière plutôt qu’entamer une rénovation coûteuse. Au point qu’il est devenu difficile pour les habitants de trouver un logement dans certaines zones touristiques, ce qui a provoqué à certains endroits des vagues de contestation.

La proposition du Sénat

Des sénateurs viennent donc de faire une proposition de loi afin d’éviter la pénurie de logements en location à l’année dans les villes touristiques. Ils proposent de rendre obligatoire la fourniture d’un DPE pour la mise en location d’un meublé touristique à compter du 1^er janvier 2024. Ces biens devront aussi avoir des performances énergétiques minimales. Le niveau de performances à respecter reste à définir. Cette proposition rejoint les déclarations du ministre en charge du logement, Olivier Klein, en octobre 2022. Celui-ci avait alors manifesté sa volonté de faire évoluer la législation qui s’applique aux locations saisonnières afin que les règles soient similaires avec celles qui sont en vigueur pour la location d’une résidence principale.

Les évolutions du régime de catastrophe naturelle

Mon, 06 Feb 2023 15:42:26 +0100

Face à l’augmentation prévue des sinistres liés au changement climatique, le régime de catastrophe naturelle évolue.

Des démarches facilitées

Un décret et un arrêté publiés le 31 décembre 2022 précisent le fonctionnement de la commission nationale consultative des catastrophes naturelles prévue par la loi du 28 décembre 2021. Cette commission a pour mission d’estimer la pertinence des critères utilisés pour déterminer la reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle. Elle émettra un avis annuel. À partir du 1^er janvier 2023, la commission interministérielle de reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle est également réorganisée. Elle a pour mission d’examiner les dossiers communaux transmis par les services préfectoraux départementaux afin de se prononcer sur le caractère naturel et l’intensité hors normes du sinistre dans les deux mois après sa saisie.

La prise en charge des frais de relogement

À partir du 1^er janvier 2024, lorsqu’une résidence principale n’est plus habitable suite à un sinistre reconnu catastrophe naturelle, l’occupant du logement aura ses frais de relogement pris en charge par l’assurance qu’il a souscrite pour couvrir son domicile. Cette garantie sera applicable pendant un maximum de 6 mois. Le texte précise l’étendue de cette garantie ainsi que les conditions d’application. Enfin, le décret modifie les règles qui s’appliquent aux franchises prévues dans les contrats d’assurance. Il y a ainsi une suppression des modulations de franchise en cas d’existence d’un plan de prévention des risques naturels. Les collectivités territoriales et leurs groupements ne sont pas concernés par ces nouvelles règles.

Le contenu du carnet d’information logement enfin défini

Mon, 09 Jan 2023 10:12:07 +0100

Prévu par la loi Climat et résilience, le carnet d’information logement, en vigueur à partir du 1er janvier 2023, a fait l’objet d’un décret et d’un arrêté publiés le 28 décembre 2022 qui apportent des précisions sur son contenu.

L’objectif du carnet d’information logement

Le carnet d’information logement (CIL) est devenu obligatoire au 1er janvier 2023 pour certaines ventes immobilières. Son objectif est d’informer le propriétaire d’un logement sur les rénovations énergétiques déjà effectuées et sur celles qui sont encore à mener. Selon la loi Climat et résilience, ce carnet doit être complété par le propriétaire ou le maître d’ouvrage (pour un logement neuf) et être fourni au plus tard à la signature de l’acte de vente d’une construction neuve ou d’un logement ayant bénéficié d’une rénovation significative. Il contient la liste des matériaux ayant une incidence directe sur les performances énergétique avec leurs caractéristiques, les notices et études thermiques.

Le périmètre du carnet d’information

Les textes publiés fin 2022 détaillent les notions de rénovation significative et d’incidence directe sur les performances énergétiques. Les travaux d’isolation et de chauffage font ainsi partie des rénovations significatives. L’arrêté précise par ailleurs les caractéristiques des différents travaux entrant dans le périmètre du carnet d’information. Les matériaux ayant une incidence directe sur les performances énergétiques comprennent les isolants que les équipements de chauffage, de refroidissement et de ventilation. Le carnet d’information doit enfin contenir un certain nombre de documents attestant des performances énergétiques du bien : DPE, audit énergétique, attestation de ramonage, d’entretien de la chaudière, de certifications etc.

Le marché immobilier se porte bien à Montpellier

Thu, 08 Dec 2022 10:47:18 +0100

Alors que la tendance nationale est à la baisse des prix immobiliers à l’automne 2022, Montpellier et les villes situées à sa périphérie continuent à voir les prix augmenter.

+10,2% sur un an

Selon le baromètre des prix de l’immobilier publié le 2 novembre 2022 par la plateforme Meilleurs Agents, les prix de l’immobilier ont amorcé une baisse dans l’ancien à l’échelle nationale. Certaines villes, comme Montpellier et sa périphérie font figure d’exceptions. Montpellier connait ainsi une hausse moyenne des prix de 1 % sur octobre 2022. En un an, la croissance des prix a même atteint 10,2 %. Le prix moyen au m2 dans la commune, 3 682 €, reste néanmoins inférieur aux prix dans les autres métropoles. Les délais de vente se sont également allongés de 5 jours depuis l’été dernier. Le marché se porte également très bien dans les communes situées en périphérie de Montpellier, très recherchées par les actifs voulant acquérir une maison avec un jardin. Castelnau-le-Lez et Castries, à l’est de la ville, connaissent ainsi une croissance des prix dans l’ancien de respectivement 8 et 7 % sur un an.

Un marché locatif tendu

Le marché de la location immobilière reste également très tendu à Montpellier et dans les villes des alentours. La croissance démographique extrêmement forte et le report de certaines décisions d’achat (suite au durcissement de l’accès au crédit) entraînent en effet une forte hausse de la demande. En parallèle, l’offre reste insuffisante. Les professionnels constatent en particulier qu’il y a peu de nouveaux investisseurs. Les investisseurs déjà présents ont également tendance à investir dans la périphérie depuis que Montpellier a mis en place à l’été 2022 le plafonnement des loyers.

Les acheteurs souvent déçus par l’isolation de leur logement

Fri, 04 Nov 2022 10:21:20 +0100

Selon un sondage réalisé par Ipsos pour l’association Qualitel, les problèmes d’isolation arrivent en tête des mauvaises surprises rencontrées par les acquéreurs d’un logement.

Les imprévus de l’achat immobilier

Il n’est pas rare d’avoir des imprévus une fois que l’on est devenu propriétaire d’un bien immobilier. Selon le baromètre Ipsos/Qualitel, 68% des acquéreurs reconnaissent avoir eu au moins une mauvaise surprise à l’issue de la transaction. Les déconvenues concernent en particulier les problèmes d’isolation : sensation de froid en hiver (17%), voisins bruyants (16%), été trop chaud (13%), rue bruyante (12%) et enfin factures trop élevées (11%). Ces déceptions ont souvent entraîné la mise en œuvre de travaux d’amélioration. 52% des personnes interrogées disent avoir découvert la nécessité d’effectuer des travaux après l’achat.

Être attentif avant l’achat

Difficile en effet de se concentrer sur les caractéristiques techniques d’un logement lors de la visite. On se laisse bien souvent séduire par les atouts du bien immobilier : la vue, la décoration, le jardin, etc. 41% des personnes interrogées disent ne pas avoir fait attention à la date de construction. De même, le système de ventilation, la plomberie et la qualité des matériaux et équipements sont ignorés par respectivement 37%, 41% et 24% des acheteurs. 34% des acheteurs reconnaissent également ne pas s’être intéressés à la classe de DPE. Pourtant, les acquéreurs d’un bien immobilier semblent sensibles aux performances énergétiques d’un bien. Mais les éléments contribuant aux performances d’un bien (vitrage, chauffage, etc.) sont pris en compte sans être déterminants. Le prix, le type de bien, son emplacement, la présence d’un jardin ou d’un balcon restent ainsi les principaux critères examinés à l’heure d’acheter un bien.

Nouvelle norme pour le bois de chauffage depuis le 1er septembre

Mon, 10 Oct 2022 10:21:59 +0200

Depuis le 1er septembre, les distributeurs de bois de chauffage doivent mieux informer les particuliers sur les produits vendus. Au 1er septembre 2023, ils devront aussi respecter un taux d’humidité du bois à en pas dépasser.

De nouvelles informations pour les particuliers

Les pouvoirs publics ont publié dans un décret paru le 30 mars 2022 de nouvelles normes à appliquer par les vendeurs de bois de chauffage au 1er septembre 2022. Ils devront ainsi indiquer aux clients particuliers l’essence, la longueur et la quantité de combustible. Le taux d’humidité moyen doit aussi être précisé accompagné des possibilités d’emploi. Un taux d’humidité inférieur à 23% sur masse brute s’accompagne de la mention « prêt à l’emploi ». Lorsque le taux est supérieur à ce seuil, le bois est « à sécher avant emploi ». Une durée de séchage recommandé est également à indiquer. Les entreprises qui commercialisent des lots de bois de moins de 2 m³ doivent les vendre « prêt à l’emploi ».

Les évolutions à venir

À partir du 1er septembre 2023, le bois de chauffage vendu devra de plus respecter un taux d’humidité maximum. Ce taux devra ainsi rester inférieur à 15% pour un combustible issu de la biomasse. Les bûches de moins de 2 m ne devront pas dépasser 23% d’humidité. Enfin, les granulés ne devront pas contenir plus de 10% d’humidité. Faire brûler un bois qui n’est pas assez sec se traduit par plus d’émissions de particules fines polluantes et dangereuses pour la santé dans l’air. Un bois humide a également un rendement moindre à la combustion.

L’audit énergétique démarrera finalement le 1er avril 2023

Fri, 02 Sep 2022 10:32:43 +0200

Le décret du 9 août 2022 entérine le report de l’obligation de fournir un audit énergétique pour les passoires thermiques au 1er avril 2023 afin de finaliser le contenu et les conditions de réalisation du nouveau diagnostic.

Un report nécessaire

L’audit énergétique devait devenir obligatoire au 1er septembre 2022 pour la vente d’un immeuble monopropriété ou d’une maison individuelle noté F ou G. Olivier Klein, ministre délégué en charge de la Ville et du Logement, estimant que les conditions n’étaient pas réunies pour assurer la qualité du diagnostic, a reporté la mesure au 1er avril 2023. Le ministre a en particulier souligné le manque d’entreprises et de professionnels qualifiés pour répondre aux besoins. Le nombre de passoires énergétiques est en effet bien plus important que prévu. Selon l’Observatoire National de la Rénovation Énergétique (ONRE), la France compterait 7,2 millions de passoires énergétiques, dont 5,2 millions sont des résidences principales.

Satisfaction des professionnels

Une grande majorité des organisations professionnelles ont salué cette décision de retarder le démarrage de l’audit énergétique. Elles soulignent que le manque d’effectifs pouvant répondre à la demande vient surtout du retard des pouvoirs publics pour fournir tous les documents nécessaires à la réalisation du diagnostic et à la formation du personnel. De nombreux éléments restent ainsi à finaliser pour que l’audit soit opérationnel et fiable : les trames des rapports, les logiciels de calculs, la formation des auditeurs ainsi que l’harmonisation des pratiques. Les 9 mois de délais supplémentaires accordés par les pouvoirs publics sont donc les bienvenus pour mettre au point ce nouveau diagnostic.

Le locataire peut faire une rénovation énergétique avec l’accord tacite du bailleur

Wed, 17 Aug 2022 14:55:44 +0200

Le décret du 20 juillet 2022 étend à certaines rénovations énergétiques la possibilité pour un locataire d’effectuer les travaux à ses frais avec l’accord tacite du bailleur.

Les travaux concernés

Un locataire pouvait déjà réaliser des travaux dans le logement occupé à ses frais lorsque l’objectif est de maintenir une personne âgée à domicile. Depuis le décret du 20 juillet 2022, cette possibilité est étendue à certains travaux de rénovations énergétiques : isolation des planchers bas, des combles et plafond de combles, remplacement des menuiseries extérieures, protection solaire des parois vitrées, installation ou remplacement d’une ventilation ou d’un système de production de chauffage et eau chaude. En revanche, les travaux sur les parties communes d’un immeuble collectifs ou modifiant la destination, la structure ou l’aspect extérieur d’un bâtiments sont exclus du dispositif.

La procédure à suivre

Le locataire souhaitant faire faire une rénovation énergétique doit adresser une demande écrite au bailleur décrivant les transformations du logement et les travaux. L’entreprise devant intervenir doit être mentionnée. Le courrier doit également préciser que, conformément à la l’article 7 du juillet 1989, le bailleur, s’il n’a pas répondu dans les 2 mois, est considéré comme ayant donné son accord tacite. Il ne pourra donc demander la remise en état du bien au départ de l’occupant. Le locataire a également un délai de deux mois à l’issue des travaux pour attester que la rénovation a été réalisée par l’entreprise choisie conformément à l’accord donné par le bailleur.